Bất động sản

Thị trường bất động sản ngóng mong tháo nghẽn pháp lý từ Nghị trường

Thị phần bất động sản ngóng mong ” tháo nghẽn ” pháp lý từ Nghị trườngThị Trường bất động sản đang “ nín thở ” chờ Quốc hội bấm nút trải qua Luật sửa đổi nhiều luật, trong đó có Luật Đầu tư, để tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường .

Nhiều Dự án bất dộng sản đình đốn vì vướng thủ tục pháp lý
Nhiều dự án bất dộng sản đình đốn vì vướng thủ tục pháp lý.

Kỳ vọng vào quyết tâm gỡ khó chính sách 

Theo chương trình làm việc của Kỳ họp bất thường lần thứ nhất của Quốc hội khóa XV đang diễn ra, trong hai ngày làm việc cuối cùng tới đây (10-11/1/2022), dự kiến Quốc hội sẽ biểu quyết thông qua Nghị quyết về chính sách tài khóa – tiền tệ hỗ trợ nền kinh tế và Dự án Luật sửa đổi nhiều luật, trong đó có Luật Đầu tư.

Đây là hai nội dung được toàn bộ những thành phần kinh tế tài chính, đặc biệt quan trọng là những thành viên thị trường bất động sản đặc biệt quan trọng trông đợi bởi những ảnh hưởng tác động tích cực lan tỏa, giúp tháo gỡ khó khăn vất vả cho thị trường vốn đang chịu tác động ảnh hưởng nặng nề sau hai năm dịch bệnh Covid-19 hoành hành .
Đầu tiên, Nghị quyết về chủ trương tài khóa – tiền tệ tương hỗ nền kinh tế tài chính với gói tương hỗ lên tới gần 350.000 tỷ đồng hoàn toàn có thể tạo ra lực đẩy mạnh mẽ cho nền kinh tế tài chính cũng như thôi thúc dòng vốn góp vốn đầu tư đổ vào thị trường bất động sản, thì những yếu tố còn lại đều tác động ảnh hưởng trực tiếp tới sự quản lý và vận hành của thị trường. Còn Luật sửa đổi nhiều luật, trong đó có nội dung sửa đổi Điểm c, Khoản 1, Điều 75 – Luật Đầu tư về công nhận chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản … được đánh giá và nhận định sẽ “ tháo chốt ” cho tối thiểu 208 dự án Bất Động Sản bất động sản ở TP.Hồ Chí Minh và TP.HN mắc kẹt suốt nhiều năm qua, tạo cú huých quan trọng về nguồn cung .
Nói như TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tăng trưởng tên thương hiệu và cạnh tranh đối đầu, quyết tâm của nhà nước và Quốc hội trong việc tạo động lực bằng gói kích thích kinh tế tài chính và tháo gỡ những điểm nghẽn chủ trương là tín hiệu tích cực, giúp nền kinh tế tài chính nói chung và thị trường bất động sản nói riêng có thêm điểm tựa để hồi sinh và tăng trưởng .
Đồng quan điểm, ông Phạm Trung Hà, quản trị Funi Bamboo miền Bắc nhìn nhận, sự kinh khủng này giúp những doanh nghiệp bất động sản tự tin hơn với kế hoạch kinh doanh thương mại năm 2022, nhất là sau 2 năm hứng chịu “ cú sốc ” Covid-19, từ đó tạo tác động lan tỏa ra nhiều ngành kinh tế tài chính khác .
Với việc xem xét dự án Bất Động Sản Luật sửa đổi, bổ trợ nhiều sắc luật, nhiều thành viên thị trường cho biết, đây là điều được chờ đón nhất lúc này, bởi theo ông Lê Hoàng Châu, quản trị Thương Hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh ( HOREA ), thị trường hiện còn sống sót nhiều vướng mắc, đặc biệt quan trọng là sự chồng chéo trong những văn bản pháp lý thuộc những nghành góp vốn đầu tư, đất đai, kiến thiết xây dựng, thiên nhiên và môi trường, nhà tại, kinh doanh thương mại bất động sản. Trong đó, sự chưa khớp nối giữa pháp luật của Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai khiến cho nhiều dự án Bất Động Sản lâm vào bế tắc, dẫn đến nguồn cung giảm mạnh .
Thống kê của HoREA cho thấy, trong số 208 dự án Bất Động Sản mắc kẹt nêu trên, TP.Hồ Chí Minh có khoảng chừng 126 dự án Bất Động Sản nhà tại thương mại. Giả định, mỗi dự án Bất Động Sản nhà tại thương mại này có vốn góp vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, thì tổng mức góp vốn đầu tư của 126 dự án Bất Động Sản sẽ là 126.000 tỷ đồng, nên việc không được công nhận chủ góp vốn đầu tư những dự án Bất Động Sản này dẫn đến Nhà nước bị thất thu 12.600 tỷ đồng thuế Hóa Đơn đỏ VAT ; nếu doanh thu những dự án Bất Động Sản đạt 20 % tương tự 25.200 tỷ đồng thì Nhà nước còn bị thất thu thêm 5.040 tỷ đồng thuế thu nhập doanh nghiệp, chưa kể nhiều loại thuế khác .
“ Chính vì lẽ đó, việc tạo ra những chủ trương cởi mở, thông thoáng cho môi trường tự nhiên kinh doanh thương mại rất được doanh nghiệp hoan nghênh ”, ông Châu nhấn mạnh vấn đề .
Điều 75 Luật Đầu tư ( Điều 23 Luật Nhà ở ) lúc bấy giờ pháp luật nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở và những loại đất khác được phép chuyển mục tiêu sử dụng đất để triển khai dự án Bất Động Sản nhà ở. Với pháp luật này, chỉ có những dự án Bất Động Sản có dính đến đất ở thì nhà đầu tư mới được công nhận chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản kiến thiết xây dựng nhà ở. Trong khi đó, lúc bấy giờ, phần đông quỹ đất tăng trưởng nhà tại mà những chủ góp vốn đầu tư chiếm hữu đều đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất – kinh doanh thương mại … Mặc dù những lô đất này đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch thiết kế xây dựng, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất có mục tiêu đất ở nhưng không hề tiến hành được dự án Bất Động Sản do … không dính một vài mét vuông đất ở hiện hữu .
Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc DRH Holdings đánh giá và nhận định, pháp luật này vốn là cái van hãm nguồn cung, làm tăng giá mẫu sản phẩm. Vì thế, “ tháo được cái van này có lợi cho cả chủ góp vốn đầu tư, cho người dân và cho ngân sách nhà nước ” .
Ông Sơn nghiên cứu và phân tích, khi doanh nghiệp có quyền sử dụng đất và khu đất đó tương thích quy hoạch, kế hoạch tiến hành dự án Bất Động Sản nhà tại thương mại thì cần được tăng trưởng dự án Bất Động Sản, còn nguồn gốc trước kia là đất gì, có “ dính ” tí đất ở nào không thì không quá quan trọng .
Theo Dự thảo luật sửa đổi nhiều luật đã được nhà nước chỉ huy nhiều bộ, ngành tham gia soạn thảo, cho quan điểm từ tháng 8/2021 đến nay, Điểm c, Khoản 1, Điều 75 – Luật Đầu tư sẽ được thống nhất sửa đổi theo hướng cho phép nhà góp vốn đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp ( gồm có cả đất ở và không phải đất ở ) được chuyển mục tiêu sử dụng đất để triển khai dự án Bất Động Sản kiến thiết xây dựng nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt, trừ trường hợp những diện tích quy hoạnh đất của nhà đầu tư thuộc vào những dự án Bất Động Sản kiến thiết xây dựng nhà tại, những dự án Bất Động Sản khác thuộc trường hợp nhà nước tịch thu đất vì mục tiêu quốc phòng, bảo mật an ninh ; tăng trưởng kinh tế tài chính – xã hội vì quyền lợi vương quốc, công cộng … theo lao lý của Luật Đất đai .
Hướng sửa đổi này theo yêu cầu của nhà nước hoàn toàn có thể giúp giảm bớt gánh nặng cho ngân sách Nhà nước nếu lao lý việc phải tịch thu đất so với những diện tích quy hoạnh đất không phải là đất ở để đấu giá, đấu thầu. Đồng thời, tạo điều kiện kèm theo sớm bổ trợ thêm quỹ nhà ở cho người dân trong thực trạng nguồn cung đang khan hiếm do nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp được giảm bớt thời hạn thực thi những thủ tục góp vốn đầu tư khác vốn rất mất thời hạn, thậm chí còn hoàn toàn có thể lên đến nhiều năm .

Giải tỏa những băn khoăn

Những yếu tố tương quan đến nguồn gốc đất đai và những dự án Bất Động Sản bất động sản luôn là những câu truyện nhạy cảm và trong qua trình bàn luận về việc sửa đổi Điểm c, Khoản 1, Điều 75 – Luật Đầu tư cũng có những quan điểm lo lắng nếu cho phép nhà góp vốn đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp ( gồm có cả đất ở và không phải đất ở ) được chuyển mục tiêu sử dụng đất làm dự án Bất Động Sản thì hoàn toàn có thể xảy ra ra thực trạng doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, làm dự án Bất Động Sản nhà tại thương mại mà ” nghiễm nhiên ” được quy đổi không cần phải đấu thầu, đấu giá .
Tuy nhiên, theo nghiên cứu và phân tích của HoREA tại báo cáo giải trình gửi những đại biểu Quốc hội ngày 7/1/2022 vừa mới qua, điều này không đáng ngại bởi theo dự thảo sửa đổi, để được quy đổi mục tiêu sử dụng đất để thực thi dự án Bất Động Sản nhà ở thì khu đất của nhà đầu tư phải tương thích với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch thiết kế xây dựng ( tức là phải được quy hoạch thành đất kiến thiết xây dựng nhà ở ). Không phải nhà đầu tư cứ nhận chuyển nhượng ủy quyền đất, có đất là được chuyển mục tiêu thành đất thiết kế xây dựng nhà ở mà việc chuyển mục tiêu sử dụng đất phải trên cơ sở quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt .
Đối với những khu đất nông nghiệp có quy mô lớn ( như những khu đất trang trại nông nghiệp, nuôi bò ) thường thì nếu được quy hoạch thành đất thiết kế xây dựng nhà ở thường sẽ được quy hoạch nằm trong “ những dự án Bất Động Sản thiết kế xây dựng khu đô thị mới ( có quy mô 20 ha hoặc dưới 20 ha, nhưng có quy mô dân số tương tự với một đơn vị chức năng ở theo lao lý tại Nghị định 15/2021 ), dự án Bất Động Sản tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà tại xã hội, nhà ở công vụ, khu dân cư nông thôn mới ; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn ” đây là những dự án Bất Động Sản thuộc trường hợp nhà nước tịch thu đất theo lao lý tại Điều 62 Luật Đất đai .
Do đó, theo lao lý của dự thảo Luật sửa đổi thì nếu những diện tích quy hoạnh đất nằm trong quy hoạch những dự án Bất Động Sản nhà ở nêu trên thì người có quyền sử dụng đất / nhà góp vốn đầu tư có mua gom đất, hoặc những nhà đầu tư đang sử dụng đất hợp pháp ( như những nhà đầu tư có đất trang trại nông nghiệp, chăn nuôi ) cũng không được chuyển mục tiêu sử dụng đất để thực thi dự án Bất Động Sản thiết kế xây dựng nhà ở mà trong trường hợp này theo lao lý của Luật sửa đổi và pháp luật của Luật Đất đai, Nhà nước sẽ thực thi việc tịch thu đất để đấu giá / đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư .

Việc cho phép nhà đầu tư được chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng không thể dẫn đến thất thoát ngân sách vì khi nhà đầu tư được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hợp pháp của mình để thực hiện dự án nhà ở thì theo dự thảo Luật Nhà đầu tư sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất. Theo quy định của Luật Đất đai thì nghĩa vụ tài chính của Nhà đầu tư khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thì giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của Nhà đầu tư sẽ là giá đất cụ thể được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định cho từng khu đất khi thực hiện chuyển đổi mục đích trên cơ sở phù hợp với giá thị trường, phù hợp với mục đích sử dụng đất mới (đất ở).

Bên cạnh đó, có quan điểm cho rằng, Dự thảo Luật gây sự bất hợp lý, không công minh giữa quyền quy đổi đất của doanh nghiệp và người dân khi chiếm hữu đất nông nghiệp, người dân muốn chuyển quyền sử dụng sang đất ở thì phải trải qua đấu giá, trong khi nếu sửa điều luật này thì doanh nghiệp lại không cần khâu này nữa .
Tuy nhiên, đây là cách hiểu không đúng khi Luật Đất đai lúc bấy giờ vẫn cho người dân được quy đổi mục tiêu sử dụng đất nông nghiệp sang thành đất ở nếu tương thích với quy hoạch và diện tích quy hoạnh đất nông nghiệp không thuộc quy hoạch của những dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư. Thậm chí, khi quy đổi mục tiêu sử dụng đất sang đất ở người dân chỉ phải thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính với giá đất được xác lập theo Bảng giá đất do Ủy Ban Nhân Dân tỉnh phát hành chứ không phải giá đất đơn cử do Nhà nước xác lập cho từng khu đất như trường hợp doanh nghiệp quy đổi mục tiêu sử dụng đất của doanh nghiệp như đã nêu trên .
“ Do đó, Thương Hội nhận thấy, không có “ quyền lợi nhóm ”, hoặc không có năng lực xảy ra “ trục lợi chủ trương ” trong việc yêu cầu sửa đổi sửa đổi Điểm c, Khoản 1, Điều 75 – Luật Đầu tư là nhằm mục đích để bảo vệ tính thống nhất, tính đồng điệu, tính mạng lưới hệ thống của những lao lý pháp lý ”, HoREA chứng minh và khẳng định .

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Venture
Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Venture

“Hàng trăm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bị ách tắc”

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Venture

Kể từ ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thực thi hiện hành thi hành đến nay, việc chấp thuận đồng ý chủ trương góp vốn đầu tư đồng thời với đồng ý chấp thuận nhà đầu tư so với dự án Bất Động Sản nhà tại thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích quy hoạnh đất ở không triển khai được .
Theo phản ánh của những địa phương, hiệp hội, hiện có hàng trăm dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không hề tiến hành triển khai ( trong đó Thành Phố Hà Nội có khoảng chừng 82 dự án Bất Động Sản, TP.Hồ Chí Minh có khoảng chừng 126 dự án Bất Động Sản … ) gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án Bất Động Sản và mẫu sản phẩm nhà tại .
Do đó, việc sửa Luật Đầu tư lần này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn vất vả vướng mắc cho những nhà đầu tư trong việc tăng trưởng những dự án Bất Động Sản nhà tại thương mại làm tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản .

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw

“Cần sửa đổi điểm mâu thuẫn giữa các chính sách”

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw

 Quy định chỉ dự án có 100% đất ở hoặc dính một phần đất ở mới được công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, đồng nghĩa với việc tất cả các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác nhưng nếu không dính một chút đất ở nào thì không được lựa chọn chủ đầu tư.

Điều này đẩy những dự án Bất Động Sản nhà tại thương mại mới vào thực trạng ách tắc thủ tục bởi lúc bấy giờ, hầu hết dự án Bất Động Sản đều xuất phát từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp ( không phải là đất ở ), từ đó làm trầm trọng hơn sự thiếu vắng nguồn cung nhà tại, đẩy giá nhà tăng cao, tăng nóng … Chưa kể, lao lý này xích míc với 1 số ít lao lý khác khi cũng trong Luật Đầu tư và Nghị định 31/2021 hướng dẫn Luật Đầu tư lao lý, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp không vướng quy hoạch thì được chỉ định góp vốn đầu tư .

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA)
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

“Tháo gỡ nút thắt pháp lý cho thị trường giúp nền kinh tế phục hồi nhanh hơn sau đại dịch”

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Trước tiên, cần phải khẳng định, thị trường bất động sản còn nhiều dư địa phát triển do tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu nhà ở không ngừng tăng mạnh. Tuy nhiên, cái khó của thị trường hiện nay không nằm ở doanh nghiệp hay người dân, mà do thủ tục pháp lý dự án bị vướng mắc, dẫn đến nguồn cung sản phẩm bị hạn chế.

Do vậy, việc sửa đổi, bổ trợ Điểm c, Khoản 1, Điều 75 – Luật Đầu tư 2020 ( sửa đổi, bổ trợ Khoản 1, Điều 23 – Luật Nhà ở năm trước ) là rất thiết yếu và cấp bách để tháo gỡ ngay những khó khăn vất vả cho chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản nhà tại thương mại, nhất là những chủ góp vốn đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn lớn để tạo lập quỹ đất mà không hề tiến hành dự án Bất Động Sản. Cùng với đó, cũng cần sửa đổi, bổ trợ cả Khoản 4, Điều 23 – Luật Nhà ở thì mới khắc phục được thực trạng thất thu ngân sách nhà nước, sớm đưa đất đai vào sử dụng, hạn chế tiêu tốn lãng phí và phát huy tối đa hiệu suất cao nguồn lực từ đất .
Khi nút thắt pháp lý dự án Bất Động Sản được gỡ bỏ, không riêng gì người mua nhà và chủ góp vốn đầu tư gặp thuận tiện, mà một điểm nghẽn lớn trong dòng chảy bất động sản cũng được thông nòng, từ đó góp phần thêm khoản thu cho ngân sách nhà nước, nền kinh tế tài chính cũng có thêm trợ lực để hồi sinh nhanh hơn sau đại dịch .

Ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty COPiHOME
Ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty COPiHOME

“Việc sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 là rất cần thiết và cấp bách”

Ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty COPiHOME

Việc sửa đổi, bổ trợ điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 ( sửa đổi, bổ trợ khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở năm trước ) là rất thiết yếu và cấp bách để tháo gỡ ngay những khó khăn vất vả cho nhiều chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản nhà tại thương mại trên cả nước, nhất là chủ góp vốn đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất mà không hề tiến hành thực thi được dự án Bất Động Sản. Từ đó, ngân sách Nhà nước sẽ không bị hụt thu hàng ngàn tỷ đồng, doanh nghiệp được tiến hành kế hoạch kinh doanh thương mại để bớt khó khăn vất vả do ảnh hưởng tác động của Covid-19. Thị trường bất động sản sẽ có thêm nguồn lực đồng thời giúp cho nguồn cung tăng, bảo vệ quyền hạn cho cả người mua nhà .

Hơn nữa, việc sửa đổi, bổ sung này cũng sẽ đảm bảo được tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, trước hết giữa Luật Nhà ở 2014 với Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020 và Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020.